В данном разделе речь идет об узаконивании (легализации) самостроя в Москве.
Что такое самострой?
ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Какие санкции могут быть применены к владельцам самостроя?
Последствия за бездействие по неустранению выявленных нарушений могут быть в виде наложения административных штрафов (статья 6.7 КОАП Москвы: «наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка»), также в виде пени за неуплату наложенных административных штрафов. Дополнительно будет подано исковое заявление в суд о признании объекта самовольным строительством и его демонтаже (это делается сразу при выявлении объекта самовольного строительства).
Также в случае сохранения объекта, вероятен штраф в рамках 273-ПП Москвы, велика вероятность выставления штрафа с стороны ДГИ за неосновательное обогащение (согласно условиям действующего договора аренды). Мосгорстройнадзор при выставлении штрафа за нецелевое использование земельного участка пользуется статьей 9.5 КОАП РФ. Иногда «набегает» несколько десятков миллионов рублей в сумме.
Что можно сделать самим владельцам?
Обратиться к профессионалам либо самостоятельно заняться легализацией объекта самовольного строительства.
Для этого необходимо:
1. Подать заявление в Госинспекцию по недвижимости в свободной форме. В заявлении должно быть указано, что собственник объекта просит рассмотреть возможность сохранения объекта в существующих габаритах. Оплата штрафных санкций гарантируется. Приложить выписку о праве собственности на объект. Срок рассмотрения заявки 30 дней;
2. В рамках рассмотрения заявки объект выносится на Межведомственную городскую комиссию, на которой принимается решение о целесообразности сохранения. На комиссии участвуют Госинспекция по недвижимости, Департамент городского имущества, Москомархитектура, Департамент природопользования, Департамент культурного наследия, Мосгостройнадзор.
3. Собственник получает ответное письмо от Госинспекции по недвижимости с перечнем документов, которые необходимо подготовить для сохранения объекта и вынесения вопроса на ГЗК.
3.1 Всегда в перечне необходимых для подготовки документов:
- Техническое заключение – соответствие объекта градостроительным нормам и правилам. Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Пожарная безопасность (ЗОС);
- Архитектурно-градостроительное решение (буклет АГР);
- Паспорт безопасности объекта/письмо управы района о том, что объект не входит в перечень мест массового пребывания людей (в случае, если объект не входит).
3.2 Дополнительные возможные документы:
Заключение кадастрового инженера о разнице площадей между техническим учетом и той, на которую оформлено право собственности. Заключение должно будет содержать информацию о разнице площадей, обусловленную внутренней перепланировкой или наличием мест общего пользования, не учтённых ранее.
4. После согласования полного комплекта документов, вынесение объекта на Межведомственную городскую комиссию, на которой принимается решение направить на рассмотрение на ГЗК.
Хотим подчеркнуть, что это неполный перечень действий, речь еще идет о промежуточных согласованиях – получение согласований профильных организаций (Мосгорнаследие, ДГИ, Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т.д. – всего порядка 20 организаций).
Когда нужно и можно заниматься легализацией самостроя?
На любой стадии. Даже когда к вам пришли инспекторы Госинспекции по недвижимости и составили акт. Даже на этой стадии можно и нужно побороться за свой объект недвижимости и заняться легализацией, занимаясь ей в рамках действующего законодательства. Тем более, что существующая практика работы ГИН подразумевает легализацию и склоняет к ней. И объясняется это просто. Городу выгодно получить дополнительную площадь и пересмотреть договор аренды земли в сторону увеличения платы, а также получить разовый платеж за незаконное использование дополнительной площади, которой не было в договоре аренды участка. Это не штраф, а по сути плата за необоснованное обогащение. Так вот, городу выгоднее, если такая техническая возможность существует, узаконить объект, а не сносить его. Зачем уничтожать курицу, несущую золотые яйца. Надо лишь пройти процедуру и оплатить долги.
Какие еще существуют способы легализации самостроя, кроме описанного выше?
Есть еще судебный порядок. В случае отказа при административном порядке, можно рассматривать узаконивание через суд, но… Здесь очень важный момент. В рекламе полно обещаний выиграть суд у города в лице Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ). Но обольщаться не стоит. Выиграть у города очень сложно и практически невозможно и в результате можно получить решение суда о приведении объекта в порядок, т.е. о сносе пристройки, надстройки, этажа (-ей), антресоли, мансарды и т.д. Потом может быть апелляция, кассация и т.д. И так вплоть до коллегии Верховного суда. И тут может произойти, не побоимся этого слова, несчастье. Суд в последней инстанции может оставить решение о сносе, а это значит, что обратной дороги уже нет. И ДАЖЕ ЕСЛИ ОБЪЕКТ СООТВЕТСТВУЕТ СТРОИТЕЛЬНЫМ НОРМАМ И БЕЗОПАСЕН ЛЕГАЛИЗОВАТЬ ЕГО УЖЕ НЕЛЬЗЯ! После этого остается только исполнить решение суда. Ни смена собственника (которая в принципе невозможна), ни какие-либо иные аргументы не могут уже ни на что повлиять. Решение суда является законом. Нам известны такие случаи, когда сносились целые этажи только потому, что люди решили идти не путем добровольной легализации, а путем судебных разбирательств. И на одной чаше весов штрафные санкции за самострой и доплата за пользование самостроем ДГИ (сумма может быть внушительной и доходить до нескольких десятков миллионов), а с другой – полный снос и ущерб на сотни миллионов рублей.
Наша компания успешно занимается легализацией объектов самовольного строительства, в ней работают опытные эксперты и юристы. Обращайтесь, и мы поможем на любой стадии работы с самостроем — либо проделаем весь путь легализации вместе с вами, либо, если административную часть вы выполняете сами, мы сделаем техническое заключение и АГР.
Следует также заметить, что наша организация соответствует требованиям, которые предъявляет Госинспекция по недвижимости к экспертным организациям, выполняющим подобные работы.