Наиболее простое, на наш взгляд, определение инвестиционного потенциала объектов недвижимости – это ограниченная рядом внешних и внутренних условий степень привлекательности данного объекта для инвестиций. Под внешними условиями в широком смысле можно понимать инвестиционный климат, а под внутренними технические и экономические характеристики объекта.
Оценку инвестиционного потенциала целесообразно проводить на стадии принятия решения об инвестировании в действующий объект недвижимости. Речь может идти о свободном либо застроенном земельном участке, здании, имущественном комплексе и т.д. Если речь идет о создании нового объекта или покупке для инвестиционных целей, то для измерения привлекательности инвестиций больше подходит бизнес-план и его показатели или в упрощенном виде – определение инвестиционной стоимости. Определение инвестиционной стоимости будет приведено ниже.
Поясним на примере. Например, на балансе предприятия имеется база отдыха, построенная еще в советские годы. В настоящий момент эта база используется, на ней периодически проводятся текущие ремонты, база приносит доход либо от сдачи в аренду, либо от прямого использования как объекта для целей отдыха. В какой-то момент собственнику предложили использовать несколько вариантов дальнейшего использования базы: 1. Продать инвестору, который хочет построить на ее месте коттеджный поселок; 2. Самому построить на месте базы отдыха коттеджный поселок; 3. Выбрать вариант на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ).
Для того, чтобы определиться с вариантами, необходимо просчитать эффективность каждого из них или определить инвестиционный потенциал.
Алгоритм при этом выполняется следующий:
- Сначала необходимо определить рыночную стоимость объекта в текущем использовании. Сделать это можно методами сравнительного подхода в оценке. Т.е. мы просто определяем стоимость объекта в состоянии «как есть» на основе аналогичных денежных предложений. Это и есть прикидка по варианту 1;
- Затем мы подсчитываем расходы на строительство коттеджного поселка и определяем доходы от его реализации. Иными словами определяем инвестиционную стоимость нашего объекта. При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается объем денежных средств, отражающий полезный эффект от использования объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (стандарты оценки ФСО №3).
- Разница между инвестиционной стоимостью по 2-му варианту использования и его рыночной стоимостью в текущем использовании и есть инвестиционный потенциал по варианту 2.
- Затем мы проводим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ), т.е. начинаем анализировать наш вариант 3, как выбор наиболее эффективного продолжения использования объекта. Вариант АННЭИ может совпасть и со 2-м вариантом, и 1-м, а может дать абсолютно новый результат;
- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия возможных вариантов использования участка земли, как незастроенного, так и объекта недвижимости в целом, перечисленным ниже критериям.
Физическая возможность – рассмотрение физически осуществимых и реальных в данной местности способов использования.
Юридическая допустимость – рассмотрение предполагаемого использования, которое не противоречит действующему законодательству и разрешено положениями зонирования и нормами градостроительства.
Финансовая целесообразность – рассмотрение вариантов, когда физически осуществимое и юридически допустимое использование будет обеспечивать приемлемый доход собственнику имущества.
Максимальная эффективность – рассмотрение, какое использование из финансово целесообразных будет приносить собственнику максимальный доход, либо обеспечивает максимальную стоимость самого объекта. - В результате проведенного АННЭИ, выбрав «наилучший и наиболее эффективный» вариант мы определяем стоимость будущего объекта на основе его предполагаемой доходности. Иными словами, проводя АННЭИ, мы подсчитываем затраты, необходимые нам для создания улучшений на объекте и будущие выгоды от его использования. После того как мы подсчитали будущую стоимость будущего объекта, мы должны определить, какой бы была эта стоимость сегодня, т.е. произвести дисконтирование или приведение к текущему времени.
- Разница между «сегодняшней» (текущей) стоимостью будущего объекта и рыночной стоимостью в его текущем использовании и есть инвестиционный потенциал объекта недвижимости по варианту АННЭИ.
Несмотря на обилие профессиональных терминов, понять смысл этого действия несложно. Инвестиционный потенциал это разница между тем, «что будет» и «что есть сейчас». Потенциальным инвесторам оценка инвестиционного потенциала проекта поможет определиться на стадии принятия решения – вкладывать деньги в объект недвижимости или нет.