Процесс перепланировки квартиры, как правило, сопряжен с рядом трудностей, напрямую связанных с получением регистрации и разрешения на осуществление работ. Согласно Закону города Москвы № 37 от 29.09.99 года (в редакции Закона города Москвы от 07.04.2004 года № 22) и Постановлений Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 года и № 883-ПП от 15.11.05 года, в жилых домах планировка или переустройство помещений может производиться только после согласования перепланировки, в результате которого вы получаете разрешение Мосжилинспекции.
В столице порядок перепланировки регулируется Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, в редакции от 26.12.2012 № 840-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».
В новом законе о перепланировке содержится список документов, которые вам потребуются для согласования ваших будущих изменений. Единый перечень документов был принят с целью облегчить процесс согласования, и может варьироваться в зависимости от вида собственности на квартиру, сложности перепланировки, серии дома и других параметров.
В целом, этот список выглядит так:
1. Заявление на перепланировку (выдается при обращении);
2. Заверенная нотариальная копия или подлинник правоустанавливающих документов, либо, если квартира не в собственности, договор найма;
3. Технический паспорт БТИ;
4. Письменное согласие всех собственников или членов семьи нанимателя – зависит от формы собственности;
5. Проект перепланировки, разработанный проектным бюро с допуском СРО;
6. Техническое заключение от автора проекта дома (при проведении работ, затрагивающих несущие конструкции).
Помимо обязательных документов могут потребоваться и дополнительные.
При проведении перепланировки в коммунальных квартирах закон обязывает предварительно получить письменное согласие всех жильцов, когда затрагиваются общие помещения — кухня, коридор, санузел, душевая. «Лишние» документы требуются и при перепланировке в ипотечной квартире. Поскольку она фактически является собственностью банка, вам следует позаботиться о разрешении банка, выдавшего вам кредит.
Для домов-памятников по закону «Об объектах культурного наследия…» нужен проект приспособления для современного использования с приложением к нему экспертных заключений.
Московское законодательство о перепланировке определяет сроки согласования и получения каждого из разрешений.
Срок вынесения решения по вопросу перепланировки в Жилищной инспекции:
• по проектам — 20 дней.
• по типовым перепланировкам — 35 дней.
Закон и нормативы перепланировки
Федеральный закон № 384 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» и Распоряжение Правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р, устанавливают список ГОСТов, санитарных норм и правил (СНиПов), а также строительных норм и правил (СаНПиНов), которые повсеместно обязательны к выполнению.
Среди них например такие:
• ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
• СаНПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»;
• СНиП 31-03-2003 “Здания жилые многоквартирные”;
• СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия. Общие положения»
• СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий»
• Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 №47;
• СНиП 2.03.13-88 «Полы»
• Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
• СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» и другие нормативные акты.
Проекты перепланировок, узаконивание, согласование и все, что для этого требуется
Проект перепланировки — это предусмотренный законом пакет проектной документации, который относится к разделу АР (АС) и разрабатывается проектными организациями, имеющими свидетельство СРО на проектирование. Грамотно составленная проектная документация, соответствующая всем требованиям, оказывает значительное влияние на безопасность будущего строительства в целом. Разработка проекта перепланировки квартиры в органах госнадзора, а также процесс его регистрации и утверждения — официальная процедура, обязательная для собственников и арендаторов недвижимости, позволяющая им узаконить перепланировку и легально изменять внутреннее пространство помещений.
В состав проекта входят следующие документы:
1. техническое заключение, в котором указано состояние конструкций помещения и возможности выполнения перепланировки, представленной на согласование;
2. проекты перепланировок, которые отражают конкретные планировочные мероприятия, архитектурное и технологическое исполнение перепланировки квартиры, список решений по внутреннему оборудованию, а также план противопожарных мероприятий.
Любое несоответствие между фактической планировкой и поэтажным планом БТИ называется перепланировкой, на которую, как известно, требуется специальное разрешение. Причем стоит обратить внимание на то, что перепланировка может быть проведена не только непосредственно вами, но и теми, кто использовал эти площади до Вас, а вот претензии, если они возникнут, будут обращены именно к Вам.
В обязательном порядке согласованию подлежат следующие переделки: разобраны межквартирные перегородки; устроена ниша там, где проходит вентиляционный короб; установлены отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях; обеспечен подогрев полов за счет общедомового отопления; увеличена нагрузка на несущие конструкции; вход в единственный санузел сделан из спальни; устроен камин; объединен балкон (лоджия) с комнатой или кухней, а также вынесены туда батареи центрального отопления; устроен балкон или лоджия; присоединен к квартире общий коридор или тамбур и т.д. В случае если все-таки сделана перепланировка из вышеперечисленных действий, собственника или нанимателя по договору социального найма обяжут не только уплатить штраф, но и делать ремонт заново — приводить жилье в первоначальное состояние. Размер штрафа за незаконную перепланировку составляет 2000 до 2500 руб. (ст.7-21 КоАП) и предписание со сроком, к которому вы обязаны привести жилье в соответствие с техдокументацией на него, а по сути вернуть квадратные метры в прежнее состояние (восстановить планировку, которая значится в документах БТИ), либо оформить разрешение на выполненное переустройство.
В случае невыполнения предписания Мосжилинспекции владельца незаконной перепланировки ожидает повторный штраф и повестка в суд. В отношении собственника орган, с которым должно согласовываться проведение перепланировке (все та же Мосжилинспекция), вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). В последствии, вырученные от продажи деньги передаются бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения. С нанимателем по решению суда расторгается договор социального найма, по сути, происходит выселение ответственного квартиросъемщика из занимаемой квартиры.
У нас имеется колоссальный опыт в согласовании перепланировок все типов. Доверьтесь профессионалам