Наша компания осуществляет оценочную деятельность в соответствии с Законодательством Российской Федерации, имея в штате специалистов-оценщиков соответствующей квалификации, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО).
Обращаем внимание, что с 01.07.2017 в связи с вступлением в силу изменений, внесенных пунктом 7 и подпунктом «а» пункта 19 статьи 3 Федерального закона от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статьи 16.2 и 24 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: обязательным условием членства в саморегулируемой организации оценщиков является наличие квалификационного аттестата (для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 01.01.2017, положения абзаца третьего части второй статьи 24 (в редакции Федерального закона от 02.06.2016 № 172-ФЗ) применяются с 01.04.2018) оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.
Если перевести это на простой и понятный язык, то станет ясно – для того чтобы заниматься оценочной деятельностью после 1 апреля 2018г. нужно сдать экзамен по направлениям оценочной деятельности. И после успешной сдачи экзамена получить квалификационный аттестат. Таких направлений три – оценка недвижимости, оценка движимого имущества и оценка бизнеса. Компания Базис имеет в своем штате специалистов, которые имеют такие аттестаты, и, следовательно, мы имеем право заниматься любыми видами оценок любых видов собственности. Аттестаты находятся в разделе «Документы».
На сегодняшний день оценка недвижимости (как единичной, так и составных объектов из нескольких зданий и сооружений) является наиболее востребованным видом оценочной деятельности. Назначение оценки, при этом, может быть различным. Более подробно об этом мы расскажем ниже, а оценку недвижимости в рамках оспаривания кадастровой стоимости мы опишем вообще в отдельной статье.
С какой целью осуществляют оценку недвижимости? Необходимость проведения оценки указана в статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» N 135-ФЗ. Вот лишь некоторые из описанных в законе ситуаций:
- Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям
- Данная процедура требуется банку для определения стоимости залога.
- Оценка недвижимости осуществляется при выбытии активов для определения налогооблагаемой базы.
- Для потенциальных инвесторов в случае составления инвестиционных контрактов и определения долей от участия.
- В случае взноса имуществом в уставный капитал хозяйствующих субъектов.
Ниже мы вкратце опишем различные виды оценок.
Оценка недвижимости является наиболее востребованным видом в оценочной деятельности и требуется для решения широкого спектра задач. В ходе такой оценки имеют значение различные факторы – не только физические (площадь объекта и техническое состояние), но и местоположение, наличие и качество транспортной инфраструктуры, а также многое другое.
Оценка движимого имущества (машин и оборудования) также являетсяочень востребованным видом оценки. Речь идет, прежде всего, об оценке для целей залогов и о взносах имуществом в уставный капитал действующих или создаваемых предприятий неденежными средствами. В этом случае используются компьютеры, оргтехника, автомобили, производственные станки и другое оборудование. Оценку ущерба от аварий сюда отнести нельзя – для этого существует отдельное направление в оценке и отдельные программное сопровождение этой оценки.
Оценка предприятия (оценка бизнеса) и ценных бумаг также является одной из специализаций компании ЭЦ «Базис». Большая практика оценки акций, векселей, облигаций позволяет нам оказывать подобные услуги своим клиентам качественно и в умеренные сроки.
Порой бытует мнение, что оценка акции не займет много времени, если речь идет о ценных бумагах котируемого и известного эмитента – ведь для этого существуют рыночные котировки. Обычно по отношениям к бумагам таких компаний применяют термин «голубые фишки» (англ. Blue chips) – акции или ценные бумаги наиболее крупных, ликвидных и надёжных компаний со стабильными показателями получаемых доходов и выплачиваемых дивидендов. Сам термин «голубая фишка» пришёл на фондовый рынок из казино – фишки этого цвета обладают наибольшей стоимостью в игре. Но даже в этом случае процедура оценки с применением всех подходов и методов может дать несколько иной результат, чем рыночная котировка. Дело в том, что рынок ценных бумаг имеет очень высокую волатильность (статистический финансовый показатель, характеризующий изменчивость цены). Вследствие этого на котировку акций оказывает влияние целый набор факторов, в результате которых цена может существенно колебаться. Оценщик в своей оценке учитывает не только текущие котировки, но и имущество компании, активы, обязательства, делает прогноз развития в различных сценарных условиях, рассчитывает денежные потоки, генерируемые предприятием и дает на основании всего этого справедливую стоимость бизнеса компании и ее ценных бумаг.
Если же речь идет о ценных бумагах предприятий, отсутствующих на фондовом рынке, то процедура оценки представляет собой, по сути, исследование состояния предприятия. Специалисты оценщики проводят финансовый анализ, определяют рыночную стоимость активов и обязательств, изучают бухгалтерские документы, используют различные мультипликаторы стоимости, рассчитывают денежный поток, генерируемый предприятием. На основе различных подходов и методов в оценке определяется рыночная стоимость бизнеса предприятия и его ценных бумаг.
В случае, если речь идет о продаже или приобретении предприятия целиком, блокирующего либо контрольного пакета акций, то в стоимости бизнеса либо ценных бумаг необходимо учесть премию за размер. Ведь стоимость миноритарного пакета акций и контрольного пакета будет разной не только от размера акций, но и от контроля, который такой пакет дает владельцу.
Многих интересует, чем же оценка предприятия (бизнеса) отличается от оценки имущественного комплекса, ведь в Гражданском кодексе само понятие «предприятие» приравнено к имущественному комплексу. Ответ кроется в самом понимании бизнеса. Ведь бизнес это — не только активы, но и конкретные технологии, управленческий талант и многое другое. Под имущественным комплексом же следует понимать совокупность активов (объектов недвижимости, оборудования, машин и механизмов), которые связаны общим функционалом и расположением. Имущественный комплекс, как правило, оценивается для некого абстрактного владельца, для рынка — с точки зрения наиболее эффективного использования. Оценка бизнеса же отвечает на вопрос, сколько стоит конкретное предприятие.
Оценка земли (земельных участков)
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При оценке и определении наиболее эффективного использования земли принимаются во внимание:
- целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
- текущее использование земельного участка.
Сдедует добавить, что точность выполненной оценки в условиях рыночных колебаний зависит от профессионализма и мастерства оценщика. Мы много лет успешно занимаемся оценочной деятельностью, давно и успешно, начиная еще в далеких 90-х, и потому успели приобрести необходимый опыт и квалификацию для решений и типичных, и нестандартных. Наш руководитель еще в 2003 году награжден почетной грамотой Торгово-промышленной палаты России за существенный вклад в развитие оценочной деятельности в нашей стране. В перечень услуг, предоставляемых нашей компанией, также входят разработка бизнес-планов и ТЭО, инвестиционных меморандумов, маркетинговых исследований. Информация об этих услугах указана в разделе «Сопровождение инвестиций».